华泰证券默示，12月中央经济责任会议再次明确地皮和存量房收储的“去库存”旅途，关系战略落地有望提速。轮廓探讨地产休养以来的城投拿地情况，城投化债和转型的大布景，以及实操难度，咱们以为场所政府优先针对体系内城投公司开采的闲置地皮或存量房进行收购、置换或休养筹算，阻力相对更小。城投公司有望借此契机改善库存压力、走向转型。稳健城投化债和转型的历史趋势，城投公司后续有望通过收储优化钞票欠债表、加快转型程度。聚焦到上市公司层面，地产板块城投公司处于去库存情状，但部分公司可能承担了一定的维稳地皮商场的任务。不错从两个办法探讨地皮收储落地下的城投投资契机：1、关于21-24H1拿地较多且主业为房地产的公司，不错从优化钞票欠债表、作念大作念强主业的角度，探讨收储带来的机遇；2、关于拿地较少致使满盈莫得拿地的公司，不错从加快转型的角度，探讨收储存量地产资源带来的机遇。

　　全文如下

　　华泰 | 地产：地皮收储预期下的城投改善之路

　　怜惜地皮收储落地下的城投逻辑

　　12月中央经济责任会议再次明确地皮和存量房收储的“去库存”旅途，关系战略落地有望提速。轮廓探讨地产休养以来的城投拿地情况，城投化债和转型的大布景，以及实操难度，咱们以为场所政府优先针对体系内城投公司开采的闲置地皮或存量房进行收购、置换或休养筹算，阻力相对更小。城投公司有望借此契机改善库存压力、走向转型。

　　中枢不雅点

　　连年来城投公司“托底”了雄伟的地皮限制

　　城投公司降生的初志，在于为城市基础要领建立提供融资。但从房地产商场驱动休养以来，355城城投公司拿地金额和面积占比从2020年的17%/26%大幅提高至2022年的51%/67%，2023-2024年也曾防守高位，拿地楼面价和溢价率显赫低于全体水平，试验上是通过城投公司加杠杆来补充场所财力、维稳地皮商场。细分来看，城投公司拿地金额较高的城市主要皆集在一线城市和长三角。可是，由于房地产商场休养、部分地块资质较弱，以及部分城投公司自己开采才略与头部房企存在差距，无数城投地块无法按期开工，导致资金占用和债务问题日益突显。

　　地皮收储的鼓舞有望优先改善城投平台的地皮库存

　　5月以来收储战略徐徐升级，12月中央经济责任会议进一步显着“去库存”旅途，但履行中濒临四大拘谨。在收储提速的趋势下，相较于收储其它商场主体的名目，咱们以为场所政府优先收购体系内城投公司开采的闲置地皮或存量房，阻力相对更小。若将城投公司2021年以来拿地但未开工的地块统统平价收购，咱们瞻望需要3.12万亿元资金，这并未包括部分合乎收储要求的已开工名目所需的资金体量。除了直接管储以外，场所政府也可能通过置换和休养筹算的神志，改善城投公司的库存资质。

　　城投平台有望在改善库存压力后走向转型

　　稳健城投化债和转型的历史趋势，城投公司后续有望通过收储优化钞票欠债表、加快转型程度。聚焦到上市公司层面，地产板块城投公司处于去库存情状，但部分公司可能承担了一定的维稳地皮商场的任务。咱们以为不错从两个办法探讨地皮收储落地下的城投投资契机：1、关于21-24H1拿地较多且主业为房地产的公司，咱们以为不错从优化钞票欠债表、作念大作念强主业的角度，探讨收储带来的机遇；2、关于拿地较少致使满盈莫得拿地的公司，咱们以为不错从加快转型的角度，探讨收储存量地产资源带来的机遇。

　　风险辅导：地产战略波动的风险，地产基本面复苏不足预期的风险，部分房企濒临商酌风险。